副業で民泊を始めてみたいけど、一体何から始めたらいいのかわからない、、手頃な中古物件を購入して一棟貸しをビジネスとしてやろうと思うけど、実際どんな流れで開業に至るの？など、民泊や貸別荘運営に興味はあるけど、いまいち全容を把握していないという方向けに、流れをまとめました！
①開業したいエリアを絞り込む
まず何よりも物件探し！の前に、現時点で民泊や貸別荘を開業する物件がまだないという方はまずはどこの都道府県で開業するのか、その中でもどのエリアに開業したいのか（海沿い？山沿い？都心？）などのあたりをつけるところから始めましょう。
漠然と考えるだけではわからないと思いますので、下記ページなどを参考にしてみてください。
②物件探し
エリアが決まったら物件探しに入ります。物件探しってプロの業者とかじゃないと難しいんじゃ…と怯む必要はありません。私たちが引っ越すときに部屋探しをするように、SUUMOを始めとした不動産ポータルサイトでも十分優良物件を見つけることは可能です。
当サイトでは物件探しの基本的な情報や、不動産をチェックするときに注意したいポイントなどもまとめています。
③購入前調査・事前相談
気に入った物件に出会った！これで開業の目途がついたぞ！と張り切るのはまだまだ早すぎます。なぜなら一棟貸しを始めとした宿泊事業はどんな物件でも開業できるわけではないのです。
また、単純に中古物件を買い取ってリフォームするだけではなく、余った土地に小屋を作りたいとか、そういった工事を見込んでいる場合は様々な法律や条例が関係してきます。
いざ購入した後に、開業できない物件だった…なんてことにならないために、売買契約を結ぶ前には各種調査を行い、営業許可取得までの目途をつけておくことが理想です。基本的にどの自治体でも物件購入等に至る前に、一度行政関連部署に事前の相談を行うことを推奨しています。
調査なんて素人にできないよ…という方には行政書士に依頼することをおすすめします。自分で行う場合は、根気が必要になりますが宿泊関連の各種許認可の最終窓口である「保健所」へ出向いて物件情報をもとに相談することからスタートします。
なお、当サイトでは各関連法令についての解説記事もアップしていますので、参考になれば幸いです。
④どの営業許可で始めるかを決める
調査・事前相談を踏まえ、検討している物件ではどういったハードルがあるのか、実際に営業許可を取得できるのかというところが見えてくると思います。
貸別荘や一棟貸しの事業を行うためには行政の許認可が必要ですが、人を宿泊させることのできる営業許可は３種類しかありません。物件の特性を踏まえ、どの営業許可で事業を進めていくのかを決める必要があります。
どの許可で進めていくかによって、運用方法や営業可能日数が変わってくるため、事業計画と共に検討します。
⑤事業計画
営業許可の取得までなんとか漕ぎつけられそうな物件であることがわかってきたら、ターゲットは誰にするのか、どうやって集客するのか、どれくらいの売上と支出を見込むのか、チェックインやチェックアウト、清掃はどうするのかといった運営計画など、事業計画を立てましょう。
行き当たりばったりで進めてしまうと、いざ予定外のことが起きた時の軌道修正が難しくなります。理想の形で営業をスタートし、きちんと利益を上げていくためにも念入りに検討を行うことが大事です。
⑥物件購入
ここまでが投資判断に必要なプロセスです。貸別荘や一棟貸しは不動産（固定資産）の取得から始まる初期投資の大きなビジネスの為、事前に念入りに検討しておいて損はありません。
購入の意志が決まったら売買契約を締結します。不動産の売買には物件価格にも様々な諸費用がかかります。「こんなにかかると思ってなかった」なんてことにならないよう、こうした諸費用も事前の資金計画に入れ込むことを忘れないようにしましょう。
⑦リフォーム
大抵の中古物件は何かしら難ありと思うので、リフォームをしてから開業するのが通常の流れだと思います。営業許可の取得に際して対応すべき設備工事等がある場合にもここで対応することになります。そのため、保健所や行政関連課との相談を並行しながら進めていく場合もあります。
なお、物件の状態によってはリフォームに巨額の工事費用がかかってしまったり、築年数の古い物件はそもそもリフォームできないくらい柱や基礎の状態が悪い、という事態もありえます。そのため、購入前の内見の段階でリフォーム会社を引き連れて概算の見積もり等を出しておいてもらうのが安心です。
⑧許認可申請
リフォームが終わったら、もしくはリフォーム工事と同時進行程度で行政との協議や申請の為の準備を進めていきます。取得する営業許可によって対応すべき事項やかかる期間は異なります。
なお、自分でも不可能ではないですが、書類作成など煩雑な業務もあるため行政書士へ依頼することが確実で安心です。
⑨各種運営準備
リフォーム工事や申請と同時並行で運営準備もしていきます。具体的には以下のような準備が必要となるでしょう。
・内部家具備品購入、設置
・清掃オペレーション決定や外注業者への依頼
・リネン、アメニティ運用方法の決定
・ハウスルールの策定
・価格設定、予約サイト掲載
運営にあたって外注が必要な業務などもこの段階で業者への相談や契約締結をしていくことになります。予約サイト掲載等、許可が下りてからでないと進められないこともありますが、営業許可取得後にスムーズに営業開始できるように運営準備を行います。
⑩営業開始
無事に営業許可が下りたら晴れて運営開始となります。しかし営業開始はゴールではなくあくまでスタート、目標を上回る売上を出せるように頑張っていきましょう！