このページでわかること
・貸別荘や一棟貸し、民泊を営業する上で必要な許可や届出には何があるのか。
・旅館業法、住宅宿泊事業法、特区民泊のそれぞれの概要とメリットデメリット
事業を始める際にまず押さえなければならないのは行政上の許可ですが、ビジネスや副業として民泊や貸別荘の営業をする場合も行政上の手続きが必要になります。
「人を泊めてお金をもらう」という行為をするためには、これから紹介する３種類の許可もしくは届出のいずれかを行わなければ、違法になってしまいます。
基本は旅館業法
基本的に宿泊事業を営む際に必要になるのは旅館業法上の営業許可です。
旅館業を営もうとする者は、都道府県知事（保健所を設置する市又は特別区にあつては、市長又は区長。第四項を除き、以下同じ。）の許可を受けなければならない。
旅館業法 第三条より
では一体どんな営業が「旅館業」にあたるのでしょうか。
旅館業法の営業許可には「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3種類が存在しています。
２ この法律で「旅館・ホテル営業」とは、施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所営業及び下宿営業以外のものをいう。
３ この法律で「簡易宿所営業」とは、宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のものをいう。
４ この法律で「下宿営業」とは、施設を設け、一月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業をいう。
５ この法律で「宿泊」とは、寝具を使用して前各項の施設を利用することをいう。
旅館業法 第二条より
条文に規定されている通り、「施設を設け」「宿泊料を受けて」「人を宿泊させる」営業は旅館業に当たります。
①「施設を設け」ることは、部屋や建物を設置すること
②「宿泊料を受け」ることは、対価としてお金を受け取ること
③「人を宿泊させ」ることは、ベッドや枕などの寝具を提供して寝泊まりさせること
この３つを満たしたときに旅館業に当たると解釈できます。
そのため、家や別荘を宿泊施設として提供する貸別荘業は当然旅館業法上の営業許可が必要になります。貸別荘や一棟貸しといった営業は、上記の3種類の営業形態から、簡易宿所営業に該当します。
逆に、お客さんが自分でテントを張って片付けるようなキャンプ場は「施設を設け」ていないので、旅館業にはあたらず、旅館業の営業許可は不要であるということが一般的な見解です。
なお、旅館業法で許可申請できる建物は、建物の用途が「旅館」「ホテル」といった宿泊業用途である必要があり、居住用の建物では申請ができません。現状の用途が戸建て住宅等になっている場合は、用途変更が必要になるため注意が必要です。
新しく制定された民泊新法
旅館業による営業許可は文字通り許可制です。申請にかかる手間や満たすべき構造基準等もあり、その内容はあくまで宿泊事業者向けとなっており、個人が営業許可を取得するにはハードルが高く、個人の住宅を貸し出すいわゆる「民泊」施設の大半が無許可で営業していたと言われています。
民泊施設はその宿泊料の安さから外国人旅行客の利用も多く、そこで問題になったのはマナー問題。騒音やゴミ出しといった地域のルールを守らない宿泊客の存在は近隣住宅とのトラブルに発展し、問題視されるようになりました。
こうした状態を解消すべく、個人でも民泊サービスを合法的に始めることができ、近隣住民への配慮がなされた運営を整備させられるよう2018年に新しく制定された法律が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」です。
民泊新法は届出制となっており、旅館業法よりもその基準は緩いとされています。この法律の制定によって、個人でも空き家や別荘の有効活用として民泊営業を行えるという個人ビジネスの間口が広がりました。
民泊新法の大きな特徴として２点挙げられます。１つ目は年間営業日数の上限が180日であること、２つ目は、どんな家でも営業できるかというとそんなことはなくて、一定の要件を満たした住宅である必要があるということです。
参考：民泊制度ポータルサイト（国土交通省）
民泊新法の対象となる住宅は？
では一体住宅はどんな要件を満たしていなければならないのでしょうか。これには「設備要件」「居住要件」の２種類があります。
設備要件
住宅に「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の４つが設けられている必要があるとされています。
居住要件
住宅は以下のいずれかを満たしている必要があるとされています。
（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
（2）「入居者の募集が行われている家屋」
（3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」
要するに今住んでいる家、売りに出していたり賃借人を募集中の家、別荘やセカンドハウスなどがこの要件を満たすと言えます。
貸別荘をするならもう１つの選択肢である「特区民泊」
特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用する形で営業を行う民泊のことです。特区民泊は正式には国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業といいますが、国家戦略特別区域法第13条に旅館業法の特例として、以下のように定められています。
特定認定（次項の変更の認定を含む。以下この項及び第十三項において同じ。）を受けた者（以下この条において「認定事業者」という。）が行う当該特定認定を受けた事業（以下この条において「認定事業」という。）については、旅館業法第三条第一項の規定は、適用しない。
国家戦略特別区域法 第13条第5項より
要するに、この法律の要件を満たせば旅館業の許可を受けなくても宿泊事業を営んでいいよ、ってことです。
しかし「特区」の名から想像できる通り、日本全国どこでもできるというわけではありません。国が経済を盛り上げていこうぜ、と制定した地域でのみ活用できる制度であることが特徴です。東京都大田区や大阪府大阪市、福岡県北九州市などの一部に限られています。
参考：旅館業法の特例について（地方創生推進事務局/内閣府）
どの許可を取得するのがいいの？
貸別荘業を営む際に取得の候補となる許可や届出について見てきました。それぞれの主な違いとしては以下の表のとおりです。
それぞれの許可（届出）にはメリット・デメリットがあります。そもそも所在地によって取得できる許可（届出）は変わってきます。自分が目指す売上や申請にかけられる手間費用を考慮して最適なものを選びましょう。
簡易宿所営業のメリット・デメリット
簡易宿所営業は用途地域によって営業できない場所があること、また申請して許可を受けなければならないため、協議や申請手続きにかかる手間が大きいことがデメリットです。また、申請にあたっての要件のハードルは高めです。
一方、民泊新法と比較すると年間の営業日数の上限がないため、売上を大きく伸ばせる可能性がある点はビジネスとして大いに考慮すべき点です。
特区民泊のメリット・デメリット
特区民泊は日本全国でも限られたごく一部のエリアでしか適用されないことが最大のデメリットです。場所ありきになってくるため、希望する地域での営業ができない可能性があります。また、宿泊日数が2泊3日以上と定められており、顧客が狭まる点もデメリットになります。
一方、簡易宿所営業許可よりも認定にかかるハードルが低く、民泊新法のような年間の営業日数の上限がないことはメリットです。
民泊新法のメリット・デメリット
民泊新法はなんといっても年間の営業日数の上限が決まっており、売上を大きく伸ばすことができない点がデメリットです。副業で行う分にはよいですが、MAX180日しか営業できないと思うような利益を確保することができず、投資費用の回収にも相応の期間がかかる可能性があります。
一方、届出制のため営業自体は始めやすく、空き家やセカンドハウス等の保有資産の有効活用に適しています。
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