「隣の空き家が老朽化してボロボロなのに、所有者が誰だかわからず連絡が取れない」「お隣の荒れ放題の土地から雑草や害虫が押し寄せてくるが、持ち主が不明で困っている」——こうした「所有者不明の空き家・空き地」によるトラブルは、全国で深刻化しています。所有者がわからなければ、苦情を伝えることも、改善を求めることもできず、被害を受ける側はなすすべがない状況に陥ります。
この所有者不明土地問題に対応するため、国は2021年から2023年にかけて民法・不動産登記法の大改正と新法の制定を行いました。これらは総称して「所有者不明土地の解消に向けた法改正」と呼ばれ、相続登記の義務化・相続土地国庫帰属制度・財産管理制度の見直しなど、複数の制度が含まれています。
では、これらの法改正によって「隣の所有者不明の空き家トラブル」は実際に解決できるのでしょうか。この記事では、所有者不明土地をめぐる一連の法改正の内容を整理し、隣地トラブルの解決にどこまで使えるのかを検証します。
所有者不明土地問題とは何か
所有者不明土地とは、不動産登記簿を見ても所有者が直ちに判明しない、または判明しても所在が不明で連絡がつかない土地のことです。国土交通省の推計によれば、所有者不明土地の面積は日本全体で九州の面積を上回るとも言われており、深刻な社会問題となっています。
所有者不明土地が発生する最大の原因は、相続登記が行われないことです。土地の所有者が亡くなっても相続登記がされないまま放置され、さらに次の世代の相続が重なると、登記簿上の名義人と実際の相続人がどんどんずれていきます。何世代も放置された土地では、相続人が数十人に膨れ上がり、誰が本当の所有者なのか特定することが事実上不可能になります。住所変更登記がされないことも、登記簿上の住所に連絡しても本人にたどり着けない原因となります。
こうした所有者不明土地は、公共事業の用地買収を妨げたり、災害復旧の障害になったり、そして近隣の空き家・空き地トラブルの解決を困難にしたりと、社会のさまざまな場面で深刻な弊害をもたらしています。
所有者不明土地の解消に向けた法改正の全体像
所有者不明土地問題に対応する法改正は、大きく3つの柱で構成されています。
第一の柱が登記制度の見直しです。所有者不明土地の主な発生原因が相続登記・住所変更登記の未了であることから、これらの登記を義務化しました。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記申請が必要になりました。2026年4月からは住所変更登記も義務化されます。これは「これ以上、所有者不明土地を増やさない」ための予防策です。
第二の柱が土地を手放すための制度の創設です。2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」が始まり、相続した不要な土地を一定の要件のもとで国に引き取ってもらえるようになりました。これは「管理できない土地を相続した人が放置せざるを得ない」状況を防ぐための制度です。
第三の柱が土地・建物の管理制度の見直しです。所有者が不明な土地・建物について、裁判所が管理人を選任して管理・処分できる新しい財産管理制度が創設されました。また、共有制度の見直しによって、所在不明の共有者がいても土地の管理・処分を進められるようになりました。これは「すでに発生してしまった所有者不明土地」に対処するための制度です。隣地トラブルの解決に最も関係するのが、この第三の柱です。
隣の空き家トラブルに使える制度——財産管理制度
所有者不明の隣地トラブルを解決する上で中心となるのが、2023年4月に創設・見直しされた財産管理制度です。これには複数の種類があり、状況に応じて使い分けます。
所有者不明土地管理制度・所有者不明建物管理制度
所有者が不明な土地・建物について、利害関係人（隣地の所有者など）が裁判所に申し立てることで、裁判所が「管理人」を選任する制度です。選任された管理人は、その土地・建物の管理・処分（裁判所の許可を得て売却することも可能）を行います。
たとえば、隣の所有者不明の空き家が老朽化して自分の土地に被害を及ぼしそうな場合、隣地所有者が利害関係人としてこの制度を申し立て、選任された管理人を通じて建物の修繕・解体・売却を進めることが可能になります。従来は所有者が不明だと手の打ちようがなかった状況に、解決の道が開かれたのです。
管理不全土地管理制度・管理不全建物管理制度
所有者は判明しているものの、管理が不十分で放置されている土地・建物について、裁判所が管理人を選任する制度です。所有者が判明していても適切な管理を行わず、隣地に被害を及ぼしている場合に、利害関係人が申し立てることができます。所有者が「いる」けれど「管理しない」というケースに対応する制度です。
これらの制度により、「所有者が不明」「所有者はいるが管理しない」のいずれのケースでも、裁判所を通じて管理人を選任し、問題のある土地・建物への対処を進める道が用意されました。
「相続土地国庫帰属制度」——不要な土地を国に返せる制度
自分が所有者不明土地の「当事者」になることを防ぐ制度が、2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度です。これは、相続または遺贈によって取得した土地を、一定の要件のもとで国に引き取ってもらえる制度です。
従来、相続では「預貯金は相続するが土地は放棄する」といった選択はできず、相続放棄をするとすべての財産を放棄しなければなりませんでした。そのため、「活用も売却もできない土地」を相続した人は、管理義務と固定資産税の負担を抱えながら放置せざるを得ないという問題がありました。相続土地国庫帰属制度は、この「持て余した土地」を手放す第3の選択肢を提供します。
申請できるのは、相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限る）によって土地を取得した相続人です。制度開始前に相続した土地でも申請でき、共有の土地の場合は共有者全員での申請が必要です。一方、生前贈与を受けた人・売買で取得した人・法人は申請できません。
ただし、すべての土地を引き取ってもらえるわけではありません。建物がある土地・担保権が設定されている土地・境界が不明確で争いがある土地・土壌汚染がある土地・崖がある土地など、法令で定める「引き取れない土地」の要件に該当しないことが必要です。また、申請には審査手数料に加えて、土地の管理に相当する負担金（10年分の土地管理費相当額）の納付が必要です。負担金は土地の種類・面積によって異なります。要件のハードルは決して低くありませんが、不要な土地を合法的に手放す貴重な手段として注目されています。
法改正で「解決できること」と「まだ難しいこと」
一連の法改正によって、所有者不明土地をめぐる状況は大きく改善されましたが、すべてが簡単に解決できるわけではありません。率直に「解決できること」と「まだ難しいこと」を整理します。
解決できるようになったこととして、まず所有者不明の隣地に対して裁判所を通じて管理人を選任し、修繕・解体・売却を進められるようになった点が挙げられます。従来は「所有者が不明だから何もできない」状態だったのが、解決の手段が用意されました。また、不要な相続土地を国に引き取ってもらう道が開かれ、相続登記の義務化によって今後の所有者不明土地の発生抑制も期待できます。共有地についても、所在不明の共有者がいても管理・処分を進められるようになりました。
一方でまだ難しいこと・注意すべきこともあります。財産管理制度の利用には裁判所への申し立てが必要で、手続きに一定の時間と費用がかかります。管理人の報酬や予納金は、原則として申立人が負担することになるため、「隣地トラブルの被害者なのに自分が費用を負担しなければならない」という負担感は残ります。相続土地国庫帰属制度も要件が厳しく、建物がある土地は対象外であるため、空き家が建ったままの土地はそのままでは引き取ってもらえません。これらの制度は「万能の解決策」ではなく、状況に応じて慎重に活用すべきものです。
隣の所有者不明空き家に困ったときの対処手順
実際に隣の所有者不明の空き家・空き地に困っている場合の、現実的な対処手順を整理します。
まず所有者の調査を行います。隣地の登記事項証明書を法務局で取得して登記名義人を確認し、その人が亡くなっている場合は相続人を戸籍で追跡します。市区町村で固定資産税の納税者を確認する方法もあります。この調査によって所有者・相続人が判明すれば、直接連絡して改善を求めることができます。
調査をしても所有者が判明しない、または判明しても所在不明・連絡がつかない場合は、市区町村への相談を行います。空き家が著しく管理不全であれば、市区町村が空家対策特別措置法に基づいて指導・勧告・行政代執行などの措置を取れる可能性があります。所有者不明の特定空家については、市区町村が略式代執行（所有者不明のまま解体）を行うこともあります。
市区町村の対応では解決しない場合や、より積極的に解決を図りたい場合は、財産管理制度の活用を検討します。前述の所有者不明土地・建物管理制度や管理不全土地・建物管理制度を裁判所に申し立てる方法です。この手続きは専門的であるため、弁護士・司法書士・行政書士などの専門家への相談が必要です。
これらの手続きは複雑で、どの制度が自分の状況に適しているかの判断も難しいため、早い段階で専門家に相談することが解決への近道です。
まとめ：法改正で道は開けたが「専門家の関与」が不可欠
2021年から2023年にかけての一連の法改正により、所有者不明土地問題への対処は大きく前進しました。隣の所有者不明の空き家・空き地に困っている場合でも、財産管理制度を活用することで管理人を選任し、修繕・解体・売却を進める道が開かれています。また、相続登記の義務化や相続土地国庫帰属制度によって、所有者不明土地の発生を抑制し、不要な土地を手放す仕組みも整いました。
ただし、これらの制度は手続きが複雑で、時間と費用がかかり、要件も厳格です。「法律が変わったから簡単に解決できる」というわけではなく、状況に応じた適切な制度の選択と、専門家のサポートが不可欠です。隣地トラブルに困っている方も、自分が所有者不明土地の当事者にならないよう備えたい方も、まず専門家に相談して状況を整理することが第一歩です。
※本記事は情報提供を目的としており、法的アドバイスを提供するものではありません。各制度の要件・手続き・費用は個別の状況によって異なります。具体的なケースについては弁護士・司法書士・行政書士などの専門家、または各市区町村・法務局にご相談ください。法令の内容は変更される場合がありますので、最新情報は法務省の公式サイトでご確認ください。