不動産サイト等で物件情報を見ていると、法令上の制限として「農地法」の記載を見かけることがあります。また、備考欄に「農地転用の必要あり」といった注意書きを見かけることもありますがこれは一体どういう意味なのでしょうか。
国内の自給自足率を維持すべく、農産物の大事な生産地として、農地はむやみやたらに利用されてしまわないように守られています。この農地を守る法律こそが「農地法」という法律であり、不動産取引にも影響を与える重要な法律です。
本記事では、この農地法について解説し、不動産取引にどのように関わってくるのかまとめています。
参考：農地法
農地法とは
冒頭でも述べた通り、農地は国民のための限られた資源で、地域における貴重な資源です。農地法は、こうした農地が適切に利用されるよう、農地を農地以外のものにすること（＝農地転用）を規制し、利用を調整する役割があるとされています。
農地の定義
では、そもそもどのような土地が「農地」として農地法の規制に関わるのでしょうか。
基本的には不動産の物件情報にある「地目」欄が「田」や「畑」となっているものが農地として扱われるとみて問題ありません。
しかし、この地目はあくまで不動産登記上の「農地」であり、厳密にいうと農地法上の取り扱いとは異なります。
農地法上の「農地」とは、農地法第２条第１項で定義されており、耕作の目的に供される土地とされています。要するに作物を育てるための土地、つまりいわゆる農業を行っている土地が該当します。
この判断は登記上の地目によらず、現況、つまり現在の状態が農地と言えるかどうかによって判断されます。では現在農業が行われていないのなら農地に該当しないかというとそういうわけでもなく、現在は耕作されていなくても、耕作しようとすればいつでも耕作できるような、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地であれば農地として扱われます。
小難しい話をしましたが、農地法上の農地は地域ごとの「農業委員会」で取りまとめられています。農業委員会は管轄地域の農地台帳を保有しており、この情報は「eMAFF農地ナビ」というサイトで閲覧することができます。このサイトを利用して農地法上の農地として取り扱われているかどうかということを簡易的に調べることが可能です。
参考：eMAFF農地ナビ
農地法の手続きが必要になる不動産取引とは
では、この気になる不動産が農地に該当する物件だった場合、どのような影響が出てくるでしょうか。
これは農地法第３条、第４条、第５条に規定されています。まとめると以下のようになります。
| 条文 | 該当行為 | 手続き |
|---|---|---|
| 第３条 | 農地のまま所有権を移転（売買・贈与など）もしくは賃貸借する | 農業委員会の許可 |
| 農地を相続により取得する | 農業委員会へ届出 | |
| 第４条 | 農地を農地以外のものにする（=農地転用） ※所有者は変わらない | 都道府県知事の許可 |
| 市街化区域内で農地を農地以外のものにする ※所有者は変わらない | 農業委員会へ届出 | |
| 第５条 | 農地転用を伴う所有権の移転もしくは賃貸借 | 都道府県知事の許可 |
| 市街化区域内で農地転用を伴う所有権の移転もしくは賃貸借 | 農業委員会へ届出 |
このうち、不動産取引に関連するものは第５条の「農地転用を伴う所有権の移転もしくは賃貸借」です。詳しく見ていきましょう。
「農地」を買ったり借りたりするときは農地法第５条の許可が必要
農地を農地のまま買ったり借りたりする場合は農地法第３条の許可になります。しかし農地として購入した場合はその土地はあくまで農地としてしか利用できず、建築物等を建てることはできません。
そのため、一般的には農地を買ったり借りたりする場合は農地法第５条の許可を取得することになります。許可権者は都道府県知事ですが、窓口は基本的に農業委員会です。
農地転用の許可は、手続きの流れや申請書類がかなり複雑なため個人がやるのは現実的ではありません。そのため、行政書士に依頼して代行してもらうのが一般的です。
農地転用は必ずできる？
農地を買ったり借りたりするには相応の手続きの上、許可を得ることが必要なことがわかりました。
では必要な手続きさえ行ってしまえば必ず許可は下りるものなのでしょうか。
農地転用の許可基準には「立地基準」と「一般基準」の２つの観点から審査をされるものとされています。基準に沿っていなければ許可はおりません。なお、上述したように市街化区域内にある農地の場合は農業委員会への届出のみでよいとされています。市街化区域とは簡単にいうと、県や市町村が「ここは積極的に家を建てたり商業化しよう」と決めた場所のことです。
立地基準
農地は更に種類が分けられています。これを立地基準と呼び、この種類によって農地転用の「しやすさ」が決まるとされています。
| 農地の種類 | 概要 | 許可 |
|---|---|---|
| 農用地区域内 にある農地 | 市町村の計画で農用地として利用すべきと定められた土地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 広い農地や良好な営農条件の土地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域にある第1種農地のうち、特別に指定された土地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 市街地化が見込まれる区域にある農地 | 一般基準で許可できない場合や他の土地で大体可能と認められる場合を除いて許可し得る |
| 第3種農地 | 市街地化が著しい区域にある農地 | 一般基準で許可できない場合を除いて原則許可 |
まとめると、第3種農地なら農地転用しやすい、第2種農地なら可能性有、それ以外は原則不可ということになります。
ちなみに、不動産売買サイト等ではこの農地の種類まで記載されていることはまれです。不動産売買サイトで取引される農地については第2種農地が多いように感じますが、気になった方は不動産会社の方へ問い合わせてみましょう。
一般基準
一般基準には申請目的によって詳細な基準が定められています。申請目的の内容やその実現可能性、周辺への影響等を総合的に精査して判断されます。
まとめ：農地の取得には許可が必要！
以上、不動産取引に関わる農地法の規定についてでした。
見てきた通り、農地の取得には許可が必要です。また、農地はいくつかの種類に分けられており、その種別によっても農地の取得ハードルは異なります。土地が気に入ったからと言って農地の場合は誰でも取得できるわけではないので注意しましょう。
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