旅館業（簡易宿所など）の施設は、建築基準法上「ホテル又は旅館」に当たるため、低層・中高層の住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では、原則として営めません。住宅宿泊事業（民泊新法）は「住宅」として扱われるので、工業専用地域を除けば営めますが、条例で営業できる期間が制限される地域があります。この記事では、13の用途地域ごとの可否を条文にもとづいて表にまとめ、物件を決める前の調べ方を整理します。
結論：用途地域ごとの可否一覧
用途地域ごとに建てられる建築物は、建築基準法 第48条と別表第二で決まっています。旅館業の許可を受ける施設は、旅館・ホテル営業でも簡易宿所営業でも、建築基準法上の用途は「ホテル又は旅館」です。住宅宿泊事業の届出住宅は「住宅」（一戸建ての住宅、長屋、共同住宅など）として扱われます（鹿児島市「民泊を始めたい方へ」）。この2つの用途で、用途地域ごとの可否を整理すると次のとおりです。
| 用途地域 | 旅館業 （ホテル又は旅館） | 住宅宿泊事業 （住宅） | 根拠（建築基準法 別表第二） |
| 第一種低層住居専用地域 | × | ○ | （い）項に含まれない |
| 第二種低層住居専用地域 | × | ○ | （ろ）項に含まれない |
| 第一種中高層住居専用地域 | × | ○ | （は）項に含まれない |
| 第二種中高層住居専用地域 | × | ○ | （に）項第4号 |
| 第一種住居地域 | △ （3,000㎡以下なら可） | ○ | （ほ）項第4号 |
| 第二種住居地域 | ○ | ○ | — |
| 準住居地域 | ○ | ○ | — |
| 田園住居地域 | × | ○ | （ち）項に含まれない |
| 近隣商業地域 | ○ | ○ | — |
| 商業地域 | ○ | ○ | — |
| 準工業地域 | ○ | ○ | — |
| 工業地域 | × | ○ | （を）項第2号 |
| 工業専用地域 | × | × | （わ）項第1号・第2号 |
| 用途地域の指定がない区域（市街化調整区域を除く） | ○ | ○ | （か）項（1万㎡を超える店舗などだけが対象） |
表の○は、用途地域の制限にかからないという意味です。特別用途地区や地区計画、住宅宿泊事業の条例などで、別に制限されていることがあります（後の見出しで説明します）。市街化調整区域には用途地域がありませんが、建物を建てたり用途を変えたりするには都市計画法の許可が問題になります。調整区域の扱いは、別の記事で整理しています。
用途地域とは：都市計画法の決まり
用途地域は、都市計画法にもとづいて、市町村などが都市計画で定める地域です。住宅地、商業地、工業地といった土地の使い方を分け、地域ごとに建てられる建築物の用途や規模を制限します。都市計画法 第9条は、13の用途地域それぞれの目的を定めています。
| 系統 | 用途地域 | 目的（都市計画法 第9条の要約） |
| 住居系 | 第一種・第二種低層住居専用地域 | 低層住宅の良好な住居の環境を保護する |
| 住居系 | 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の良好な住居の環境を保護する |
| 住居系 | 第一種・第二種住居地域 | 住居の環境を保護する |
| 住居系 | 準住居地域 | 道路の沿道の業務の利便と、住居の環境の調和を図る |
| 住居系 | 田園住居地域 | 農業の利便と、低層住宅の良好な住居の環境の調和を図る |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 近隣の住民に日用品を供給する商業などの利便を増進する |
| 商業系 | 商業地域 | 商業その他の業務の利便を増進する |
| 工業系 | 準工業地域 | 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する |
| 工業系 | 工業地域 | 主として工業の利便を増進する |
| 工業系 | 工業専用地域 | 工業の利便を増進する |
名前に「専用」が付く住居専用地域は、住宅地の環境を守ることを優先した地域なので、不特定の人が出入りする宿泊施設は建てられません。工業地域・工業専用地域は、反対に工場のための地域なので、宿泊施設は建てられません。
用途地域が定められるのは、主に市街化区域です。線引きをしていない都市計画区域（非線引き区域）では、用途地域が定められている場所と、定められていない場所（いわゆる白地地域）があります。市街化調整区域と都市計画区域の外には、原則として用途地域はありません。区域の区分については、次の記事で扱っています。
旅館業の施設が建てられない用途地域
旅館業の許可を受ける施設は、低層住居専用地域（第一種・第二種）、中高層住居専用地域（第一種・第二種）、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では、原則として営めません。根拠は建築基準法 第48条です。
第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
建築基準法 第48条第1項
第48条は、用途地域ごとに、別表第二で「建てられるもの」を並べる地域（低層住居専用、第一種中高層住居専用、田園住居）と、「建ててはならないもの」を並べる地域（それ以外）に分かれています。「ホテル又は旅館」は、前者の「建てられるもの」には含まれず、後者では第二種中高層住居専用地域・工業地域・工業専用地域の「建ててはならないもの」に挙げられています。
旅館業の種別に関係なく「ホテル又は旅館」
簡易宿所営業でも、旅館・ホテル営業でも、建築基準法上の用途は同じ「ホテル又は旅館」です。「簡易宿所なら住居専用地域でも営める」ということはありません。種別の違いは、簡易宿所の定義と具体例の記事で整理しています。
第一種住居地域は3,000㎡以下なら建てられる
第一種住居地域で建てられないのは、ホテル・旅館の用途に使う部分の床面積の合計が3,000㎡を超えるものです（別表第二（ほ）項第4号）。一棟貸しの貸別荘や、戸建て・小さな共同住宅を使う簡易宿所の規模なら、この上限にかかることはまずありません。第一種住居地域は「旅館業ができない地域」ではない点に注意してください。
中古住宅を宿泊施設にする場合も同じ
既存の住宅を旅館業の施設に変える場合も、用途地域の制限はかかります。建築基準法 第87条第2項は、建築物の用途を変更する場合に第48条を準用すると定めています。
ここで取り違えやすいのが、確認申請との関係です。ホテル・旅館に用途を変える部分が200㎡以下なら、用途変更の確認申請は必要ありません。しかし、確認申請が要らないことと、用途地域の制限がないことは別の話です。住居専用地域にある200㎡以下の住宅を、確認申請なしで簡易宿所にすることはできません。用途変更の手続きは、簡易宿所の用途変更の記事で解説しています。
第48条ただし書の許可
第48条の各項には、特定行政庁（建築主事を置く市町村や都道府県）が、住居の環境を害するおそれがないなどと認めて許可した場合は建てられる、というただし書があります。ただし、この許可をするには、利害関係者の意見を公開で聴き、建築審査会の同意を得る手続きが必要です（第48条第15項）。許可されるかどうかは特定行政庁の判断で、見通しを立てにくいため、物件選びの段階では、ただし書の許可を前提にしないほうが安全です。
住宅宿泊事業（民泊新法）と用途地域
住宅宿泊事業の届出住宅は、建築基準法上「住宅」として扱われます。住宅は工業専用地域以外のすべての用途地域で建てられるので、住居専用地域でも住宅宿泊事業を営めます。工業専用地域は住宅そのものが建てられないため（別表第二（わ）項第2号）、住宅宿泊事業もできません（鹿児島市、京都府「旅館業法及び住宅宿泊事業法の主な規制内容」）。
そのため、住居専用地域の物件で宿泊事業をしたい場合は、旅館業ではなく住宅宿泊事業を選ぶことになります。2つの制度の違いは、営業許可の記事にまとめています。
条例で営業できる期間が制限される
用途地域の制限は受けなくても、住宅宿泊事業には、条例による区域と期間の制限があります。
都道府県（第六十八条第一項の規定により同項に規定する住宅宿泊事業等関係行政事務を処理する保健所設置市等の区域にあっては、当該保健所設置市等）は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができる。
住宅宿泊事業法 第18条
制限は、区域ごとに「住宅宿泊事業を実施してはならない期間」を指定する形で行います（住宅宿泊事業法施行令 第1条）。区域には、住居専用地域が選ばれることが多くあります。たとえば東京都の新宿区は、住居専用地域で月曜日の正午から金曜日の正午まで営業できないとしています（新宿区「住宅宿泊事業と新宿区のルールについて」）。世田谷区は、住居専用地域で月曜日の正午から土曜日の正午まで、原則として営業できないとしています（世田谷区「住宅宿泊事業（民泊）について」）。
一方で、千葉県のように区域・期間を制限する条例を定めておらず、住居専用地域でも営業できると案内している自治体もあります（千葉県「民泊について（住宅宿泊事業法）」）。条例があるかどうか、どの区域が対象かは自治体ごとに違うため、物件のある都道府県（保健所設置市・特別区ではその市区）の担当課で確認します。国の住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）は、住居専用地域の全域を制限の対象にするような広い制限について、法の目的を踏まえて十分に検証するよう自治体に求めています。
年間の営業日数の上限（180日）は、用途地域や条例と関係なく、すべての届出住宅にかかります。条例の制限がある地域では、180日よりさらに少ない日数しか営業できないことがあり、収支の前提が変わります。
用途地域だけでは決まらない制限
用途地域の可否表で○でも、次の制限で営業できないことがあります。物件ごとに、用途地域と一緒に確認しておく項目です。
| 制限 | 内容 | 根拠 |
| 特別用途地区 | 用途地域に重ねて、地区の目的に合わせて建築物の用途を条例で制限・緩和する（文教地区、特別工業地区など） | 都市計画法 第9条第14項、建築基準法 第49条 |
| 特定用途制限地域 | 用途地域の指定がない区域（市街化調整区域を除く）で、制限する建築物の用途を定める | 都市計画法 第9条第15項、建築基準法 第49条の2 |
| 地区計画 | 地区計画で建築物の用途を定め、市町村の条例で制限にしている地区がある | 建築基準法 第68条の2 |
| 建築協定 | 住宅地の所有者などが、建築物の用途などを協定で定めている。分譲地で多い | 建築基準法 第69条 |
| 学校などの周囲おおむね100m | 旅館業の許可で、学校などの清純な施設環境が著しく害されるおそれがあると認められると、許可を受けられないことがある | 旅館業法 第3条第3項 |
学校などの周囲の制限は旅館業の許可にかかるもので、対象になる施設の一部は都道府県などの条例で定められています。詳しくは学校の近くでの開業の記事で扱っています。
敷地が2つの用途地域にまたがる場合
敷地が2つの用途地域にまたがっている場合は、敷地の過半が属する用途地域の制限が、建築物と敷地の全部に適用されます（建築基準法 第91条）。道路沿いだけ商業地域で、奥が住居専用地域という敷地では、面積の割合で結論が変わるため、敷地全体の面積と、それぞれの用途地域に入る面積を確認します。
用途地域の調べ方
用途地域は、次の順に確認すると確実です。
- 物件資料・重要事項説明書：販売図面の物件概要や、重要事項説明書の「法令に基づく制限」の欄に、用途地域が書かれている。地区計画や建築協定があれば、同じ欄に記載がある
- 自治体の都市計画図：多くの市町村が、用途地域や地区計画を地図で確認できるページを公開している。「〇〇市 都市計画図」「〇〇市 用途地域 地図」で探せる
- 都市計画の窓口：市町村の都市計画課などに、地番を伝えて確認する。用途地域の境目に近い物件や、地区計画・特別用途地区が重なる物件は、窓口で確かめておく
あわせて、旅館業なら保健所に学校などの周囲の扱いを、住宅宿泊事業なら都道府県などの担当課に条例の対象区域を確認します。民間の地図サイトは便利ですが、更新が遅れていることがあるため、判断の根拠には自治体の資料を使います。
実務では、物件資料（販売図面）を見た段階で用途地域を確認し、旅館業か住宅宿泊事業か、どちらの制度で営めるかを見てから内見に進むのが効率的です。接道や市街化調整区域かどうかも、同じ段階で確認できます（接道の確認方法の記事）。
実務でつまずきやすい点
第一種住居地域を候補から外してしまう
「住居地域では旅館業ができない」と覚えていると、第一種住居地域の物件を候補から外してしまいます。第一種住居地域は、ホテル・旅館の部分が3,000㎡以下なら建てられます。住居専用地域（低層・中高層）と住居地域（第一種・第二種）は、名前が似ていても扱いが違います。
住居専用地域で旅館業を前提に計画を進める
反対に、住居専用地域の物件で、旅館業（簡易宿所）の許可を前提に改修の計画や収支計画を立ててしまうことがあります。住居専用地域では旅館業の施設は原則として建てられないので、住宅宿泊事業で営めるか、条例でどの程度制限されるかを先に確認します。
住宅宿泊事業なら用途地域は関係ないと考える
住宅宿泊事業は住居専用地域でも営めますが、条例で平日に営業できない地域があります。土日・祝日の前日を中心にしか営業できないと、年180日を前提にした収支は成り立ちません。物件を決める前に、条例の対象区域と期間を確認しておきます。
確認申請が要らないことを、制限がないことと取り違える
200㎡以下で確認申請が要らなくても、用途地域の制限（第48条）はかかります（第87条第2項）。確認申請の要否だけで判断すると、営業できない用途地域で改修を進めてしまうおそれがあります。
よくある質問
第一種低層住居専用地域の戸建てで、貸別荘を営めますか？
旅館業の許可を受けて営むことは、原則としてできません（建築基準法 第48条第1項）。住宅宿泊事業の届出なら営めますが、条例で営業できる期間が制限されていないかを、都道府県などの担当課で確認します。
市街化調整区域や都市計画区域の外でも、用途地域の制限はかかりますか？
どちらも原則として用途地域がないので、第48条の用途地域の制限はかかりません。ただし、市街化調整区域では、建築や用途の変更に都市計画法の許可が問題になり、旅館業の施設にするのは難しいことが多くあります（市街化調整区域の記事）。都市計画区域の外の扱いは、都市計画区域の記事で扱っています。
用途地域が変わることはありますか？
用途地域は都市計画で定めるもので、都市計画の見直しによって変更されることがあります。変更の前から適法に建っていた建物は、新しい制限に合わなくても、そのまま使い続けられます（建築基準法 第3条第2項）。ただし、用途を変える場合は、原則として変更後の用途地域の制限がかかります（第87条第3項）。
まとめ
- 旅館業の施設は、簡易宿所でも旅館・ホテル営業でも、建築基準法上は「ホテル又は旅館」
- 低層・中高層の住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では、旅館業の施設は原則として建てられない（建築基準法 第48条・別表第二）
- 第一種住居地域は、ホテル・旅館の部分が3,000㎡以下なら建てられる
- 住宅宿泊事業の届出住宅は「住宅」で、工業専用地域を除けば営める。ただし条例で営業できる期間が制限される地域がある（住宅宿泊事業法 第18条）
- 200㎡以下で確認申請が要らなくても、用途を変えるときは用途地域の制限がかかる（第87条第2項）
- 特別用途地区、地区計画、建築協定、学校などの周囲の制限も、用途地域と一緒に確認する
- 用途地域は物件資料の段階で確認し、自治体の都市計画図と窓口で確かめる
参考資料
- 建築基準法（e-Gov法令検索）
- 都市計画法（e-Gov法令検索）
- 住宅宿泊事業法（e-Gov法令検索）
- 住宅宿泊事業法施行令（e-Gov法令検索）
- 旅館業法（e-Gov法令検索）
- 観光庁「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」
- 鹿児島市「民泊を始めたい方へ」
- 京都府「旅館業法及び住宅宿泊事業法の主な規制内容」
- 新宿区「住宅宿泊事業と新宿区のルールについて」
- 世田谷区「住宅宿泊事業（民泊）について」
- 千葉県「民泊について（住宅宿泊事業法）」
法令・制度の情報は2026年11月時点で確認したものです。