このページでわかること
・公道、私道とは？
・建築基準法の道路には何がある？
物件を探していると「公道」だとか「接道なし」だとかの言葉を見かけることがあります。
実は公道と一口に言っても、何を基準にするかによってその定義は異なってくるのです。
道路にも様々な種類が存在しますが、その定義は各種の法律で規定されています。また、法律の定義以外にも各業界の慣習に応じた呼称も存在しており、結局不動産の売買等の基準で見た時にその道は建築基準法上の道路に該当するの？などと混乱することも少なくありません。
何かとややこしい道路。そこで、本ページではそんな「道路の種類」についてまとめています。
道路は道路法で定義されている
まず、そもそも「道路」とは道路法という法律でその意味が定義されています。
第三条 道路の種類は、左に掲げるものとする。
道路法 第3条
一 高速自動車国道
二 一般国道
三 都道府県道
四 市町村道
これらが「（狭義の）公道」です。この公道は道路交通法が適用される、建築基準法上の道路となるなど、様々な法律の判断基準にされます。
一方、この公道に対する言葉として、「私道」とよく言われますが、公道が国や地方公共団体の所有であるのに対し、私道の持ち主は私人や法人などの土地です。つまりこの場合の違いは所有者が誰か、という点にあります。
| 公道 | 道路法第三条の道路 |
| 私道 | 個人や企業などが所有・管理している道路 |
建築基準法上の道路とは
建築基準法第四十三条では、一定の条件を満たした道に２メートル以上接道していないと建築物の建築はできないと定められています。
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。（敷地等と道路との関係）
建築基準法 第42条・43条
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
これを一般的に接道義務と呼びます。ただし、この規定は都市計画区域・準都市計画区域内に限って適用されることに注意が必要です。つまり、都市計画区域外の土地には接道義務はありません。
（適用区域）
建築基準法 第41条
第四十一条の二 この章（第八節を除く。）の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する。
建築基準法上の道路は、以下の６種類が該当します。
| １項１号道路 | 道路法上の道路で幅員4m以上 |
| １項２号道路 | 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律等による道路で幅員4m以上 |
| １項３号道路 | 建築基準法の適用より前に存在した道路で幅員4m以上 |
| １項４号道路 | 道路法、都市計画法、土地区画整理法等による事業計画があり、特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路 |
| １項５号道路 | 道路法、都市計画法等によらないで築造する政令で定める基準に適合する幅員4m以上の道で、これを築造しようとするものが特定行政庁から位置の指定を受けたもの |
| ２項道路 | 建築基準法の適用時点で建物が立ち並んでいる幅員1.8m以上4m未満の道で特定行政庁が指定したもの |
この６種類以外の道は建築基準法上の道路とはみなされないため、これらのいずれかに接道していない土地には建物を建てることはできません。それでは１つずつ見ていきましょう。
第42条第１項第１号道路
一 道路法（昭和二十七年法律第百八十号）による道路
建築基準法 第42条
こちらは道路法上の道路で、高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道が該当します。
第42条第1項第2号道路
二 都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路
建築基準法 第42条
デベロッパー（不動産開発業者）が何もない土地などを、都市計画法等の法律に基づいて分譲地等に開発する場合に新たに作られる道路のことです。こうした開発行為に伴い築造される道路のため、「開発道路」と呼ばれます。
1項2号道路は、開発業者が所有している土地の為、私道です。しかし、開発後に市町村などに管理を引き継ぐのが一般的で、その場合は公道に変わります。
第42条第1項第3号道路
三 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
建築基準法 第42条
建築基準法が施行された昭和25年11月23日もしくは都市計画区域に指定された日よりも前に道として存在していた道路で、「既存道路」と呼ばれます。
つまり、建築基準法制定以前から「公衆用道路」であった場合が該当します。公衆用道路とは登記上の地目のことで、一般公衆の交通のための用途であることを指し、所有者が国や公共団体であるか、私人や法人であるかといったことは関係ありません。そのため、私有地であっても公衆用道路は存在します。
基準日について
既存道路に該当するかどうかの基準日ですが、建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前に都市計画区域が定められていた土地についてはこの建築基準法施行日が基準、これ以降に都市計画区域が定められた土地についてはその都市計画区域の指定を受けた日が基準日となります。
第42条第1項第4号道路
四 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
建築基準法 第42条
現在は道路ではないが、都市計画法等に基づく事業計画によって将来的に道路になることが予定されているものとして特定行政庁の指定を受けた道路のことで、「計画道路」と呼ばれます。
つまり、工事前や工事中で道路としての形状には整えられていないが、建築基準法上は道路としてみなされる土地です。
第42条第1項第5号道路
五 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
建築基準法 第42条
デベロッパー（不動産開発業者）などが都市計画法等の法律によらず、何もない土地の開発を行うために築造する道路で、特定行政庁からその位置の認定を受けたもので、「位置指定道路」と呼ばれます。
都市計画区域内であっても、市街化区域では1,000㎡以内の開発行為は開発許可が不要とされており（面積は市区町村等により異なる場合あり）、開発許可は必要としないが建築物を建てるための接道義務を満たす必要がある場合に、道路として認められた土地ということになります。
なお、位置指定道路として認められるためには建築基準法施工令144条に定める要件を満たしている必要があります。
・両端が他の道路に接続したものであること
・道路と交差・接続する部分には隅切り（見通しをよくするために角を切ること）がされていること
・砂利敷などでぬかるみにならないこと
・縦断勾配は12％以下で、階段状でないこと
・側溝などの排水設備が設けられていること
分譲業者や分譲地の購入者が所有権を有していることが多く、ほとんどが私道です。
第42条第2項道路
２ 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
建築基準法 第42条
建築基準法が施行された昭和25年11月23日もしくは都市計画区域に指定された日よりも前に道として存在していた道路で、4m未満のもので、「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。（4m以上ある場合は1項3号道路）
再建築する場合には敷地の一部分を道路とすることで幅員4mにできるよう、いわゆるセットバックが必要になる道です。
里道（赤道）とは？
不動産の内見などを行っていると、よく「ここは赤道（あかみち）で～」などと説明されることがあります。赤道とは一体何なんでしょうか。
こうした道は一般的に里道（りどう）と呼ばれ、不動産屋などは赤道（あかみち）・赤地（あかち）・赤線（あかせん）ということが多いです。里道は法定外公共物という分類になり、道路法、河川法などの管理に関する法律の適用を受けません。
法定外公共物の所有者は市町村で、その機能管理も市町村が担いますが、実際には地域住民など公共の用に供するものとして、地域や地元住民が日常的な維持管理を行っているようです。
里道は建築基準法上の道路とはみなされません。
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