建築基準法第6条第1項第4号の「4号建築物」は、2025年4月1日施行の改正でなくなり、木造2階建てなどは「新2号建築物」、木造平屋で延べ面積200㎡以下のものは「新3号建築物」に再編されました。この記事では、改正前と改正後の違いを条文で整理し、民泊・貸別荘のために中古の戸建てを改修するとき、どのような場合に確認申請が必要になるかをまとめます。
結論：「4号建築物」は2025年4月になくなった
建築基準法の改正（令和4年法律第69号）により、2025年4月1日から、木造建築物の建築確認・検査と審査省略制度の対象が、非木造と同じ規模に見直されました（国土交通省「令和4年改正 建築基準法について」）。これにより、改正前の第6条第1項第4号にあたる建物（いわゆる「4号建築物」）は、次のように分かれました。
| 建物の例 | 改正前 | 改正後（2025年4月1日以降） |
| 木造2階建て、または延べ面積200㎡超の木造建築物 | 4号建築物（2階以下かつ500㎡以下などの場合）。都市計画区域等の外では確認不要。大規模の修繕・模様替は確認不要。審査省略の対象 | 新2号建築物。区域を問わず確認が必要。大規模の修繕・模様替も確認が必要。審査省略の対象外 |
| 木造平屋で延べ面積200㎡以下 | 4号建築物 | 新3号建築物。都市計画区域等の内では確認が必要、外では新築の確認は不要。審査省略の対象 |
民泊・貸別荘で使われることの多い木造2階建ての戸建ては、新2号建築物にあたります。改正前の「木造2階建てなら確認申請はいらない」という整理は、今は当てはまりません。改正前の情報のまま改修の計画を立てないよう注意してください。
改正後の第6条第1項
改正後の第6条第1項は、確認申請が必要な建築物を次の3つに分けています。
一 別表第一（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が二百平方メートルを超えるもの
建築基準法 第6条第1項
二 前号に掲げる建築物を除くほか、二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超える建築物
三 前二号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域（いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。）若しくは景観法（平成十六年法律第百十号）第七十四条第一項の準景観地区（市町村長が指定する区域を除く。）内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物
改正前は、第2号が木造、第3号が木造以外の建築物の規模を定め、第4号がそれ以外の建築物を定めていました。改正後は、構造にかかわらず「2階以上または延べ面積200㎡超」が第2号にまとめられ、改正前の第4号の文言は、ほぼそのまま第3号に移っています。
第1号・第2号の建築物は、新築・増築に加えて、大規模の修繕・大規模の模様替も確認の対象です。第3号の建築物は、新築などの建築が確認の対象です。
旧「4号区域」は、今の第3号の区域
改正前に「第6条第1項第4号区域」（4号区域）と呼ばれていた、都道府県知事が指定する区域は、改正後は第6条第1項第3号の区域として残っています。
| 建物 | 都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区・知事が指定する区域の内 | それ以外の区域 |
| 新2号建築物（木造2階建てなど） | 確認が必要 | 確認が必要 |
| 新3号建築物（木造平屋200㎡以下など） | 確認が必要 | 新築の確認は不要 |
都市計画区域の外で確認申請が不要になるのは、新3号建築物にあたる建物を、知事が指定する区域などの外で建てる場合に限られます。知事が指定する区域は都道府県ごとに違うため、都道府県や特定行政庁の公表で確認します。
なお、確認申請が不要な建物でも、建築基準法の基準に適合させる必要はあります。手続の有無と、基準を守る義務とは別のものです。
民泊・貸別荘の改修で確認申請が必要になるケース
中古の戸建てを民泊・貸別荘に改修する場合、確認申請が関わるのは主に次の3つです。
大規模の修繕・大規模の模様替
大規模の修繕・大規模の模様替は、建築物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）の一種以上について行う過半の修繕・模様替をいいます（建築基準法 第2条第14号・第15号）。改正後は、2階以上または延べ面積200㎡超の建築物（新2号建築物など）で行う場合、確認申請が必要です。
国土交通省の質疑応答集では、外壁や屋根が過半にあたるかは、壁は総面積に占める割合、屋根は水平投影面積に占める割合で判断するとされています。また、屋根ふき材だけを改修する工事（瓦から金属への葺き替えなど）は、大規模の修繕・模様替にあたらず、確認申請は不要とされています。どの工事があたるかは、同省の解説資料・質疑応答集や、屋根・外壁、床・階段の改修についての技術的助言で確認できます。
実務では、確認申請が必要かどうかの判断は、改修の設計を依頼する設計事務所に確認するのが一般的です。工事の内容が固まる前の段階で相談しておくと、工期や費用の見込みを立てやすくなります。
増築
防火地域・準防火地域の外で、増築・改築・移転する部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、確認申請は不要です（建築基準法 第6条第2項）。それを超える増築は、建物の区分に応じて確認申請が必要です。
用途変更
住宅宿泊事業（民泊新法）の届出住宅は、建築基準法上も「住宅」「長屋」「共同住宅」または「寄宿舎」として扱われます（住宅宿泊事業法 第21条）。住宅のまま届け出るのであれば、用途変更の確認申請は生じません。
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）及びこれに基づく命令の規定において「住宅」、「長屋」、「共同住宅」又は「寄宿舎」とあるのは、届出住宅であるものを含むものとする。
住宅宿泊事業法 第21条
一方、旅館業（簡易宿所など）として使う場合は、ホテル・旅館などの特殊建築物への用途変更にあたり、その用途に使う部分の床面積が200㎡を超えると確認申請が必要です（建築基準法 第6条第1項第1号、第87条）。
建物の確認済証がなく、取得の見込みも立たない物件では、旅館業を前提にした計画は立てにくく、住宅宿泊事業の届出で営業する選択になることがあります。物件の書類の状況が、営業の形の選択肢を左右します。
検査済証のない物件を改修するとき
確認申請が必要な改修では、既存の建物が法令に適合しているかどうかが問われます。完了検査を受けておらず検査済証のない建物は、適合を確かめる手間が増えます。
国土交通省は、検査済証のない建築物について、指定確認検査機関などを活用して建築基準法への適合状況を調査する方法を、ガイドラインとして示しています（国土交通省「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」、2014年7月）。
建物の建築時期や経緯を確かめるときは、登記簿の建築年だけに頼らないことが大切です。実務上、登記簿の建築年が実際の建築時期の証明として使えることはまずなく、根拠となるのは検査済証などの建築関係の資料や課税証明です。
実務でつまずきやすい点
改正前の情報のまま改修計画を立てる
「4号特例があるので木造2階建ての改修は確認申請がいらない」という整理は、2025年4月以降は当てはまりません。改修の計画は、改正後の区分で確認します。
「都市計画区域外だから確認申請はいらない」と思い込む
都市計画区域の外でも、新2号建築物は新築・増築や大規模の修繕・模様替で確認申請が必要です。区域の外で確認申請が不要になるのは、新3号建築物の新築などに限られます。
大規模の修繕・模様替にあたるかを、発注後に確認する
確認申請が必要になると、設計図書の作成や審査の期間が工程に加わります。工事を発注する前に、設計事務所に確認申請の要否を確かめておきます。
検査済証のない物件で、大きな改修を前提に購入する
確認申請が必要な規模の改修を予定している場合、検査済証の有無は購入前に確認します。検査済証がない場合は、適合状況の調査に要する期間と費用も見込んでおきます。
よくある質問
都市計画区域外にある木造2階建ての戸建てを、民泊用に改修します。確認申請は必要ですか？
改修が大規模の修繕・大規模の模様替にあたる場合は、必要です。木造2階建ては新2号建築物にあたり、都市計画区域の外でも確認の対象になります。主要構造部の過半に及ばない内装の改修などは、大規模の修繕・模様替にはあたりません。
住宅宿泊事業の届出をする場合、用途変更の確認申請は必要ですか？
住宅のまま届け出るのであれば、不要です。届出住宅は建築基準法上も住宅などとして扱われます（住宅宿泊事業法 第21条）。旅館業として使う場合は、特殊建築物への用途変更として、200㎡を超えると確認申請が必要です。
確認申請が不要な建物なら、建築基準法を守らなくてよいのですか？
いいえ。確認申請が不要なのは手続の話で、建物は建築基準法の基準に適合させる必要があります。
まとめ
- 改正前の第6条第1項第4号の「4号建築物」は、2025年4月1日施行の改正で、新2号建築物と新3号建築物に再編された
- 木造2階建てなどの新2号建築物は、都市計画区域の外でも確認が必要で、大規模の修繕・模様替も確認の対象になった
- 旧「4号区域」（知事が指定する区域）は、改正後は第6条第1項第3号の区域として残っている
- 住宅宿泊事業の届出住宅は建築基準法上も住宅として扱われ、用途変更の確認申請は生じない。旅館業は200㎡超で必要
- 確認申請の要否は、工事の発注前に設計事務所に確認する
参考資料
- 建築基準法（e-Gov法令検索）
- 住宅宿泊事業法（e-Gov法令検索）
- 国土交通省「令和4年改正 建築基準法について」
- 国土交通省「改正建築物省エネ法・建築基準法等に関する解説資料・質疑応答集」
- 埼玉県「建築基準法・建築物省エネ法の改正について（令和7年4月1日施行）」
- 国土交通省「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」
法令・制度の情報は2026年10月時点で確認したものです。