民泊や貸別荘開業の為に物件探しをしていると、時々出会うのが「再建築不可物件」というワードです。
再建築不可とはその名の通り、様々な理由により建て直しができない物件のことです。つまり将来的に老朽化などで１回取り壊して新しく建物を建てようと思ってもそれはできない物件のことで、資産価値が下がってしまうため、相場よりも低い価格で取引されるのが一般的です。
しかし、取得後の制限が通常よりは厳しいのは明白です。この記事では再建築不可物件と民泊や貸別荘開業の関係性について解説します。
なお、再建築不可物件は違法建築とは定義が異なります。違法建築は建築当初に法令の基準を満たさずに建てられた建築物です。一方、再建築不可物件は建築当初は法令の基準を満たして建築したものの、その後の法改正によって現行法に適合しない物件などが該当します。したがって、基本的には現在ある状態のまま利用している分には（法律上）問題ないため、物件の状態やその他の条件によっては購入検討の余地ありなのが再建築不可物件です。
どうして再建築不可になってしまうのか
再建築不可物件になってしまうのには、様々な理由が存在しますが、最もよくみられるのは接道義務違反です。
接道義務とは火災・地震などの災害時の避難経路の確保や、緊急車両の通行を確保するため、都市計画区域内においては建築基準法上の道路に接道していなければならないとする建築基準法の規定です。
建築当初はこの基準を満たしていたものの、その後の周囲の土地の分割により建築基準法上の道路へ接続できなくなってしまった場合や、法改正を経て接道義務を満たせなくなってしまった場合など事情は色々です。しかし、道（土地）の問題となると建物の改修などではどうすることもできませんから、今後接道義務を満たせる見通しが立たないために再建築不可となってしまうのです。
再建築不可でも民泊や貸別荘はできる！
このように取得後に様々な規制を受けることが予想される再建築不可物件ですが、民泊や貸別荘の営業はできるのでしょうか。
結論から言うと、再建築不可物件というだけで直ちに民泊や貸別荘を営業するための許可要件を満たせなくなるわけではないため、「営業できる可能性はある」と言えます。ただし、民泊・貸別荘を営業するための営業許可には旅館業と民泊新法の主に２つがありますが、再建築不可物件になると旅館業法上の要件を満たせなくなる可能性は高くなるため、実際には民泊新法で届け出ての営業を検討するケースが多いです。
また、再建築不可となっている経緯や、各自治体の条例等によっては、民泊の届出が難しい場合もあるため、物件についての調査は慎重に行うべきでしょう。
リフォームやリノベーションはできる？
中古物件を取得する際は、リフォームを前提として物件探しをする方も多いと思います。
再建築不可物件でリフォーム工事を行うことは問題ないのでしょうか。それはリフォームの規模によってきます。
フルリフォームは難しい可能性が高い
いわゆるフルリフォームと呼ばれる、大規模な修繕や模様替えを伴うリフォーム工事については建築確認申請が必要です。建築確認申請とは、建築基準法上の要件を満たしているかの審査のことです。
しかしこれまでは、一般的な住宅規模の建築物については特例としてフルリフォーム工事に該当する工事でも建築確認を省略できる規定がありました。
これが、2025年4月に施行された建築基準法の改正により、特例を受けられる建築物の範囲が縮小となりました。この改正により、一般的な規模の住宅でも大規模な修繕や模様替えを行う場合には建築確認申請を行う必要が出てきたのです。
つまり、住宅でフルリフォームを行う場合には、建築確認申請を要する可能性が高いことになります。ここで問題になるのは、再建築不可となった経緯です。再建築不可物件の場合はこれまでの経緯が複雑かつそれを追えない場合もあり、建築確認申請を行うとなると要件を満たすことが厳しくなります。
実際には個別の工事内容ごとに判断が必要になるため一概には言えませんが、少なくともスケルトンリフォームやフルリフォームといった工事を行うのは困難と言えます。
行えるリフォームはある？
一方、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）を改修しないリフォーム工事は、従来通り建築確認手続は不要とされています。具体的には以下のような工事です。
・キッチンの交換
・トイレの交換
・ユニットバスの交換
・バリアフリー化のための手すりやスロープ設置
・壁紙の張り替え
・構造上重要でない間仕切り壁のみを改修する場合
再建築不可物件の民泊利用は慎重な判断が必要！
以上、再建築不可物件を民泊や貸別荘にできるのか？を解説しました。
不可能ではないものの、様々な制限を受ける可能性が高く、その取得の判断は慎重に行うべきでしょう。