古民家を活用した民泊は、今まさに注目を集めているビジネスモデルです。築100年を超える古民家がAirbnbで1泊数万円の高単価予約を獲得している事例は珍しくなく、「空き家になった実家をそのまま民泊として活用したい」「古民家を購入してリノベーション民泊を開業したい」というオーナーが増えています。
しかし、古民家民泊の開業を検討する際に多くの人が直面する最初の壁が「どの法律に基づいて営業するか」という選択です。民泊の営業には大きく分けて、旅館業法に基づく簡易宿所営業と住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出民泊の2つのルートがあります。どちらを選ぶかによって、営業日数の上限・必要な設備・許可取得の難易度・収益の上限がまったく異なります。
この記事では、古民家民泊を開業する際にこの2つの制度のどちらを選ぶべきかを、収益面・手続き面・リスク面から徹底的に比較・解説します。
古民家民泊の2つの選択肢
まず、2つの制度の根本的な違いを整理しておきましょう。住宅宿泊事業法（民泊新法）は2018年に施行された比較的新しい法律で、住宅として使われてきた建物を活用して宿泊サービスを提供することを念頭に置いた制度です。一方、旅館業法は旅館・ホテル・簡易宿所・下宿を規制する歴史ある法律で、ホテルや旅館と同じ「宿泊業」として許可を取得するルートです。
古民家の場合、どちらの制度でも営業自体は可能ですが、建物の構造・立地・営業方針によってどちらが現実的かが大きく変わります。「とりあえず手続きが簡単なほうで始めよう」という判断は、後から大きな収益機会を失う原因になりかねません。開業前に両者の違いをしっかり把握した上で選択することが重要です。
住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出民泊
住宅宿泊事業法による届出民泊は、文字通り「届出」で始められる手軽さが最大の特徴です。保健所への許可申請ではなく、都道府県（または政令市・中核市）への届出手続きだけで営業を開始できます。申請書類を揃えて提出し、受理されれば届出番号が付与され、それをAirbnbなどのプラットフォームに登録することで掲載が可能になります。
手続きの容易さという点では旅館業法の許可取得と比べて大きなメリットがありますが、致命的なデメリットが一つあります。それが年間営業日数180日の上限規制です。住宅宿泊事業法では、1年間（4月1日〜翌年3月31日）の営業日数が180日を超えてはならないと定められています。単純計算で年間の約半分しか営業できないため、収益の最大化に構造的な限界があります。
さらに、自治体によってはこの180日をさらに短縮する条例が設けられています。東京都の一部区では週末のみの営業に制限する条例が存在し、実質的な営業日数が年間60〜100日程度に制限されているケースもあります。古民家を活用する場合、物件の所在地が都市部か地方かによって、この規制の厳しさが大きく異なります。
古民家民泊の文脈で住宅宿泊事業法が向いているケースとしては、副業として小規模に始めたい場合、初期投資を最小限に抑えたい場合、まず市場の反応を試してから本格展開を検討したい場合などが挙げられます。フルタイムで事業として収益を上げることを目標とするなら、180日制限という壁は看過できない問題です。
旅館業法（簡易宿所営業）による許可取得
旅館業法に基づく簡易宿所営業は、保健所から「旅館業営業許可」を取得することで、年間365日・24時間の宿泊営業が可能になる制度です。ホテルや旅館と同じ「宿泊事業者」として法的に認められるため、営業日数の制限がなく、収益の最大化を目指す上では住宅宿泊事業法と比べて圧倒的に有利です。
古民家民泊で旅館業法を選ぶオーナーが増えている背景には、この「営業日数の制限なし」という点が大きく影響しています。1泊3万円の古民家物件が年間200日稼働すれば売上600万円ですが、年間330日稼働すれば売上990万円になります。180日制限の有無がそのまま収益の天井を決定してしまうのです。
ただし、旅館業法の許可取得は住宅宿泊事業法の届出と比べて、準備の手間と費用が大幅に増えます。まず、建物が用途地域の規制をクリアしている必要があります。旅館業は「第一種・第二種低層住居専用地域」では原則として営業できないため、古民家の立地が農村地帯や田舎であれば問題になりにくいですが、住宅地に位置する古民家では立地条件から許可取得が困難なケースがあります。
次に、建物の構造・設備面でさまざまな要件を満たす必要があります。客室の床面積・換気・採光・フロント設備・帳場の設置（省略可能な場合もあり）・トイレや浴室の基準などが保健所によって審査されます。古民家はその構造上、現代の建築基準とかけ離れている部分も多く、改修にかかる費用が想定外に膨らむことがあります。
さらに、消防法上の要件も重要なハードルです。旅館業法の許可を取得する建物は「特定防火対象物」に該当するため、自動火災報知設備・誘導灯・消火器・避難設備などの設置が義務付けられます。古民家は木造建築が多く、消防署との事前協議に時間がかかるケースも少なくありません。消防設備の設置工事費用は物件の規模によって数十万円〜数百万円程度かかることも珍しくありません。
古民家民泊に特有の法的ハードル
再建築不可物件の問題
古民家の多くは、現行の建築基準法が施行される以前に建てられたいわゆる「既存不適格建築物」や、接道要件を満たさない「再建築不可物件」であるケースがあります。再建築不可物件の場合、大規模な改修工事（スケルトンリフォームや増改築）が制限される場合があり、保健所の設備基準を満たすための改修が困難になることがあります。物件取得前に、建築基準法上の制限をしっかり確認しておくことが重要です。
農地・市街化調整区域の問題
田舎の古民家は、農地が隣接していたり、市街化調整区域内に位置していたりするケースが多くあります。市街化調整区域内では原則として新たな建築物の建設や用途変更が制限されるため、宿泊施設としての使用が認められない場合があります。また、物件に付随する農地を活用したい場合は、農地法に基づく農地転用の許可申請が別途必要になります。農地転用の手続きは農業委員会への申請が必要で、許可まで数ヶ月を要することもあるため、事業スケジュールに余裕を持って対応する必要があります。
建物の耐震性・構造安全性の問題
1981年以前に建てられた古民家は、現行の耐震基準（新耐震基準）を満たしていない可能性があります。旅館業法の許可取得において、建物の耐震性が明示的に審査されるわけではありませんが、宿泊者の安全確保という観点から、耐震診断・耐震補強を実施しておくことは事業者の義務として強く推奨されます。また、融資を受ける際に耐震基準適合証明書の取得を求められるケースもあります。インスペクション（建物状況調査）を事前に実施し、建物の現状を正確に把握した上で改修計画を立てることが重要です。
収益シミュレーションで比較する
同じ古民家物件を使って、住宅宿泊事業法と旅館業法のどちらで運営した場合に収益がどう変わるかを試算してみましょう。前提条件として、1泊平均2万5,000円・定員6名・客室1室の古民家物件を想定します。
住宅宿泊事業法で運営する場合、年間営業日数の上限は180日です。実際には閑散期や空室期間も生じるため、実稼働日数を120日と仮定すると、年間売上は300万円（2万5,000円×120日）になります。プラットフォーム手数料・清掃費・消耗品費・保険料などの経費を売上の35%と見積もると、年間利益は約195万円です。
旅館業法で運営する場合、営業日数の制限がないため、年間の実稼働日数を200日と仮定すると、年間売上は500万円（2万5,000円×200日）になります。同様に経費を35%と見積もると、年間利益は約325万円です。住宅宿泊事業法と比べると年間利益の差は約130万円となり、5年間で650万円の差が生じる計算になります。
もちろん、旅館業法の許可取得には初期費用がかかります。保健所への申請費用・消防設備の設置工事・改修工事・行政書士への依頼費用などを合計すると、物件の状態によって50万円〜数百万円の追加投資が必要になります。この初期費用の回収期間が1〜2年以内に見込めるのであれば、長期的には旅館業法を選ぶほうが合理的な判断と言えます。
どちらを選ぶべきか——判断基準の整理
2つの制度のどちらを選ぶべきかは、物件の状況・オーナーの目標・初期投資の許容範囲によって異なります。以下の判断基準を参考にしてください。
住宅宿泊事業法（民泊新法）が向いているケースとしては、副業・試験的運営として小規模に始めたい場合、年間売上200万円以下の規模で十分な場合、改修費用を最小限に抑えたい場合、物件が住宅地にあり用途変更が難しい場合、届出後に市場反応を見てから制度移行を検討したい場合が挙げられます。
旅館業法（簡易宿所）が向いているケースとしては、事業としてフルコミットして収益最大化を目指す場合、年間売上400万円以上を目標とする場合、物件が用途地域の規制をクリアしている場合（農村・田舎の古民家が多い）、消防設備や改修への初期投資に50万円以上充てられる場合、長期的に物件を宿泊施設として運営し続ける計画がある場合が挙げられます。
なお、住宅宿泊事業法で届出をして営業を開始した後、旅館業法の許可を取得して移行することも可能です。まず住宅宿泊事業法で市場の反応を見ながら収益を確認し、事業継続の見通しが立ったタイミングで旅館業法の許可取得に向けた準備を進めるという段階的なアプローチも現実的な選択肢です。
開業までのステップと専門家への相談タイミング
古民家民泊の開業は、一般的な住宅物件での民泊開業と比べて確認すべき事項が多く、専門家への相談が有効な場面が多くあります。開業までのステップと、専門家の力を借りるべきタイミングを整理しておきましょう。
最初のステップは物件の法的調査です。用途地域の確認・再建築不可かどうかの確認・農地の有無・市街化調整区域かどうかを確認します。これらは市区町村の都市計画課や農業委員会に問い合わせることで確認できますが、複数の窓口への問い合わせが必要なため、行政書士や宅建士に依頼することで効率的に調査を進めることができます。
次にどちらの制度で営業するかを決定し、その後建物の改修・消防設備の整備を行います。旅館業法の許可取得を目指す場合は、保健所と消防署への事前相談を早期に行うことが重要です。特に消防署との協議は、設備の仕様が固まる前に行うと手戻りが少なくなります。
許可申請・届出が完了したらOTAへの掲載設定を行い、営業開始となります。古民家民泊の場合は、物件の歴史的背景・デザイン・地域体験などのストーリーを掲載文に盛り込むことで、高単価での予約獲得につながりやすくなります。
開業にあたって行政書士が特にお役に立てる場面としては、旅館業法の許可申請書類の作成・保健所との事前折衝・消防署への申請書類作成・農地転用の申請などが挙げられます。許可申請の書類は複雑で、記載漏れや不備があると審査が遅れる原因になるため、専門家に依頼することで確実かつスムーズに手続きを進めることができます。
まとめ：古民家民泊の成功は「制度選択」から始まる
古民家民泊は、正しい制度選択と適切な許認可手続きができれば、高単価・高稼働率を実現できる収益力の高いビジネスモデルです。住宅宿泊事業法と旅館業法の選択は、「手軽さを取るか」「収益力を取るか」のトレードオフですが、長期的な事業として展開するなら旅館業法（簡易宿所）の許可取得が圧倒的に有利です。
一方で、物件の立地・構造・初期投資の許容範囲によっては、まず住宅宿泊事業法で始めることが現実的な選択になるケースもあります。大切なのは、「なぜその制度を選ぶのか」を収益シミュレーションと法的リスクの両面から検討した上で判断することです。
古民家民泊の開業を検討されている方、すでに空き家になっている実家の活用方法でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。物件の法的調査から許可申請まで、一貫してサポートいたします。
※本記事は情報提供を目的としており、法的アドバイスを提供するものではありません。個別のケースについては行政書士・建築士・消防署などの専門家にご相談ください。法令・条例の内容は変更される場合がありますので、最新情報は各行政窓口でご確認ください。