不動産サイトの何を見る？民泊物件の失敗しないチェックポイント！2026年最新の物件状況も紹介

「民泊を始めたいけれど、物件探しでつまずいている」「不動産サイトで『民泊可』と書いてあるのに、役所に相談したらダメと言われた」

2026年現在、インバウンド需要の完全回復と定着により、民泊ビジネスはかつてない盛り上がりを見せています。しかし、その一方で、参入を希望する方にとって「勝てる物件・許可が取れる物件」を探し出す難易度は年々上がっています。

民泊物件を探す際、不動産サイトでまずチェックすべきポイントと、2026年最新の市場動向を解説します。

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不動産サイトでまず確認すべき３つの条件

スーモやホームズなどの不動産ポータルサイトで物件探しを行う方も多いと思いますが、間取りや家賃よりも先に確認しなければならない法律上のポイントがあります。

民泊ができるかどうかは、その土地が「何のために使われるべき場所か」という用途地域によって決まります。

「工業専用地域」を除き、ほとんどの地域で実施可能です。ただし、住居専用地域では自治体の条例により「平日は営業禁止」などの厳しい制限がかかるケースが多いのが実情です。

「住居専用地域」では原則として営業できません。「商業地域」「近隣商業地域」「準工業地域」などが主な候補となります。

サイトに「民泊相談可」とあっても、それが「新法民泊（180日制限）」を指しているのか「旅館業（365日営業）」を指しているのかで収益性が全く変わります。用途地域を確認し、自分の事業計画に合致するかをまず見極めましょう。

サイトの写真や概要欄から、以下の点を確認しましょう。

間取り・延床面積：間取りや部屋の広さによって必要な消防設備（自動火災報知設備・誘導灯など）のランクが変わります。
窓の有無と配置：採光や換気の基準を満たしていない部屋は、宿泊室として認められない場合があります。
上水道・下水道などの整備状況：給水が井戸水の場合、水質検査等が必要になる場合があります。また、下水道が浄化槽の場合、種類によっては更新した方がいい可能性もあり、予想外の工事費用がかかるポイントの１つです。

マンションの一室で検討している場合、サイトに「可」とあっても、管理規約で「民泊禁止」と明文化されていないかの確認が必須です。2026年現在、多くの分譲マンションではトラブル防止のために民泊を禁止する方向に舵を切っています。

管理規約で禁止されている場合はまずできないので、内見前に一度不動産会社に確認するのがおすすめです。

不動産サイトの情報はあくまで「不動産としてのスペック」です。民泊として運用するためには、各自治体が独自に定めている「上乗せ条例」の確認が欠かせません。

民泊を取り巻く環境は非常に変化が激しく、数年前の常識が通用しないことが多々あります。代表的なものは以下の３点です。

「住居専用地域では、月曜の正午から金曜の正午まで営業禁止」といった、実質的に週末しか稼働できない制限を設けている自治体（東京都新宿区や中野区、京都市など）が多く存在します。

チェックインをビデオ通話などで遠隔で行うことで本人確認として認められれば無人運営が可能になるますが、自治体によっては対面での本人確認が必須となっており無人運営ができないことがあります。

「管理者が物件から〇分以内に駆けつけられなければならない」といった距離制限がある場合があり、実質的な常駐義務が発生する場合もあります。

2026年現在、民泊物件を取り巻く環境は、数年前とは一変しています。

特に東京や大阪、京都をはじめとする都市圏では、民泊に転用可能な物件が少なくなっています。

背景として、大手資本やホテルチェーンが既存のビルや中古マンションを丸ごと買い取り、提携の民泊運営会社などが入札する動きが加速していること、コロナ明けから都市部への転入者が増加しており、そもそも都市部の不動産流通量が、需要に対し供給が追い付いていないことなどが挙げられます。

結果として新規に民泊市場に参入しようとする企業が物件情報を入手することが一層難しくなっており、個人事業主が手を出せる価格帯の優良物件が市場に出回りにくくなっています。

市場に出回っている「民泊可物件」の中には、実は「立地が悪すぎて住宅としては借り手がつかない物件」や「用途変更に多額の費用がかかる欠陥物件」が紛れ込んでいるケースも増えています。

「民泊なら高く貸せる」というオーナー側の期待値だけが高まっている物件には注意が必要です。

都市部の過熱を受け、2026年は地方の主要都市や、有名観光地から少し離れた「アクセスが良い郊外」での戸建て民泊が注目されています。

こうしたエリアでは、比較的安価に物件を確保でき、旅館業許可を取得して365日稼働させることで、都市部以上の利益率を確保できるチャンスが残されています。

2026年は観光庁による旅館業簡易宿所や住宅宿泊事業、さらに特区民泊を一元管理するシステムの導入が予定されており、違法民泊が予約サイトから排除されていく流れになります。

また、昨今の民泊物件のオーナーや利用者の騒音やごみトラブルといった負の影響が取り上げられることも多く、住民の民泊営業に対する反発は強まっています。条例制定による民泊の規制強化を行う自治体も増えていくでしょう。

だからこそ、法令遵守による健全な経営姿勢やそもそもの営業地域の設定が、スムーズな運営と売上向上を左右します。いい物件があったからといって即決はせず、まずは冷静に法規制調査や運営後の体制構築にまで見通しを立てることが重要です。