このページでは、民泊の180日ルールの正しい数え方から、180日以内でも売上を最大化させる運営方法、さらに180日以上営業する方法はあるのか？について解説します。
民泊（住宅宿泊事業）では、年間の営業日数が180日までに制限されていることは、ご存じかの方も多いと思います。しかし実際の運営を検討していく際に、「180日のカウント方法は？」「予約サイトのカレンダーは180日までしか開けられないの？」というご質問をいただくことが多いです。
また、１年間に180日までだと売上面での懸念を抱く方も少なくありません。この点について、180日よりも多く営業させる方法はないのか？限られた営業日数でも売り上げを最大化させる方法を紹介しますので、民泊開業や運営に活かしていただけると幸いです。
民泊の年間「180日ルール」とは？
民泊（住宅宿泊事業法）は、年間180日まで宿泊提供が可能と法律で定められています。
第二条 この法律において「住宅」とは、次の各号に掲げる要件のいずれにも該当する家屋をいう。
一 当該家屋内に台所、浴室、便所、洗面設備その他の当該家屋を生活の本拠として使用するために必要なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める設備が設けられていること。
二 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋その他の家屋であって、人の居住の用に供されていると認められるものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものに該当すること。
２ この法律において「宿泊」とは、寝具を使用して施設を利用することをいう。
３ この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法（昭和二十三年法律第百三十八号）第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないものをいう。
これは、住宅地の生活環境を守りながら、有効活用を進めるための制度であり、旅館業（ホテル・旅館・簡易宿所）と利用形態や目的が異なる点から設けられています。
180日の数え方は「宿泊した日数」
この「180日」という上限について最初に誤解される方も多いのですが、予約サイト（Airbnb、じゃらん、楽天トラベルなど）で、予約可能日に設定した日数（つまり、在庫として開放している日数）が180日までということではありません。
このカウントは、宿泊者が実際に滞在した日数が180日までということです。つまり、営業カレンダー上では１年間すべてを予約受付可能状態に設定しておき、年間の稼働率換算で約49%までは予約を受け付けられるということになります。
参考までに、直近2024年8月～2025年7月の全国の民泊施設の平均稼働日数は100.1日でした。また、2024年の旅館業の簡易宿所施設の平均稼働率は29.0%となっています。
もちろん地域差はあるものの、全国の平均値で見ると180日まで営業できる、というのは決して少なくない、ということはお分かりいただけるかと思います。
カウント期間は4月～3月
毎年4月1日（正午）〜翌年4月1日（正午）の1年間とされています。要するに、4月1日のチェックインから3月31日のチェックインまでです。
これは届け出たタイミングに関わらず、すべての施設でこの期間が適用になります。よって、10月に届出が受理された施設は、初年度については10月～翌3月が180日上限の算出期間となります。
180日を超えて営業する合法的な方法
180日を超えて営業するには、旅館業（簡易宿所）の営業許可を取得するしか方法はありません。時々、他の業態と組み合わせる方法などについて質問をいただくこともあるのですが、残念ながらいわゆる裏技的な方法はありません。
「簡易宿所（旅館業法）」へ切り替えるには？
旅館業（簡易宿所）なら営業日数制限はありません。そのため、現在住宅宿泊事業で営業している方や、住宅宿泊事業で営業しようと思っていたけれどやっぱり旅館業で取得したい、という方もいらっしゃいます。
しかし、そのためには、建物の法律上の用途が変わり、建築基準法や都市計画法、消防法など、関連法令上の取り扱いが異なり、新たな法規制が適用されることとなります。また、住宅宿泊事業では適用のない構造設備基準が旅館業法ではあるので、物件条件による可否が大きく変わることとなり、簡単ではありません。
当事務所では、これらの関連法規制を踏まえた上でどちらの適した営業許可をご案内いたしますので、よくわからない…という方も安心してご相談ください。
180日以内で売上を最大化する方法
180日の制限があっても、戦略を設計することで売上の向上は十分可能です。
①単価（価格）を戦略的に設定する
民泊の売上は、
売上 ＝ 宿泊単価 × 稼働日数
で決まります。したがって、単価設定がとても重要です。
宿泊業の価格設定は、シーズンごとに価格を流動的に設定するダイナミックプライシング方式が一般的です。
適切な価格帯での設定も非常に重要ですが、価格設定に際しては、周辺の競合施設の価格や宿泊需要、施設グレードやターゲット層、そして自社がどれくらいのスピードで売り上げを拡大させたいかなど、各要素を総合的に考慮しなければなりません。
②OTA（予約サイト）の使い分け
現在、民泊や貸別荘などの業態に対応したOTA（予約サイト）は多くあります。これらの予約サイトを通じて宿泊客にアプローチすることが一般的なため、複数サイトに掲載しながら多くの顕在需要層に施設の存在を知ってもらうことが、おのずと稼働数の向上につながります。
なお、住宅宿泊事業が掲載できない（旅館業許可番号を持っている施設でないと掲載申請ができない）OTAもあります。
民泊が掲載できるOTAの例：
Airbnb、booking.com、trip.com、agoda、楽天oyado、一休.com
複数OTAに掲載した場合は在庫を一括管理するサイトコントローラーの導入も必要です。
③清掃・運営管理の効率化
稼働数を上げるためには予約の受け入れ状態を常に整えておくことも大切です。
自主管理は利益率が高い一方で、チェックイン・アウトや清掃体制など、対応範囲が広くなり場合によっては予約受付可能日が減ることも考えられます。外注管理は稼働の安定性が高い一方で、それなりの費用がかかります。
まとめ
- 180日の数え方は実際に宿泊した日数で、カウント期間は4月～3月
- 180日を超えて運営するには、旅館業の許可取得が必須
- 売上最大化には単価設定が鍵
当事務所では、民泊・旅館業の許可取得サポートを行っています。お気軽にお問い合わせください！