本ページでは、民泊営業時の許認可の選択肢である旅館業と住宅宿泊事業について、それぞれのメリット・デメリットをまとめています。
民泊を始めるとき、最初に多くの方が迷うのが旅館業（簡易宿所）でやるべきか？住宅宿泊事業（民泊新法）でやるべきか？という点です。
手続きが簡単なのはどっちなのか、180日の制限がどれほど影響するのか、利益が出るのはどちらなのかなど、比較ポイントが多くあるので、迷われる方は多いです。
そこで、どっちが自分の物件に適しているかの参考になるよう、メリット・デメリットを実務的な視点で分かりやすく解説していきます。
まず知っておきたい民泊の2つの制度
民泊には大きく分けて次の2種類があります。
旅館業法にもとづく「簡易宿所」
いわゆる「旅館業許可」を取得する方法です。
営業日数の上限なしで年間365日営業可能であり、許可までの手続きは厳格ですが、自由度が高いことがメリットとして挙げられます。
住宅宿泊事業法（民泊新法）にもとづく「住宅宿泊事業」
住宅を活用する民泊制度で、旅館業の特例として、本来宿泊という事業には旅館業の許可取得が必須なところ、住宅宿泊事業の届出を行うことで、宿泊事業を営業できるようにしたものです。
年間180日までしか営業できませんが、届出だけで開始できるため手続きは旅館業に比べて煩雑ではありません。
どちらも「民泊」と呼ばれますが、制度の目的・手続き・運用条件がまったく異なります。
【比較】旅館業と住宅宿泊事業の違いを一覧で整理
| 旅館業（簡易宿所） | 住宅宿泊事業（民泊新法） | |
|---|---|---|
| 営業日数 | 上限なし（365日） | 年間180日まで |
| 手続き | 許可制（審査あり） | 届出制（条件満たせば開始） |
| 行政チェック | 許可前に徹底確認 | 届出後の指導中心 |
| 収益性 | 高い（通年営業可能） | 180日制限が大きい |
| 運営の自由度 | 高い | 低い（住宅性の維持が必要） |
| 都市計画（用途地域） | 制限あり | 比較的緩い |
旅館業（簡易宿所）のメリット・デメリット
旅館業のメリット
①年間365日営業できる
最も大きな魅力は営業日数の上限がないことです。
繁忙期に強く、特に観光地や都市部の中心地、イベント開催地付近などでは、高稼働率が期待でき、収益性が非常に高いです。
②Airbnb、Booking.comなど様々なOTAで運用できる
住宅宿泊事業の場合、掲載できないOTA（予約サイト）も存在しますが、旅館業の場合は制約を受けないため様々なチャネルで露出度を高めることが可能です。
③建物の用途を「宿泊施設」として明確にできる
建築基準法に基づき「旅館用途」で扱えるため、住宅との混同がなく運営が安定します。
旅館業のデメリット
①許可取得がやや大変
許可取得のためには、構造設備基準（面積・採光・換気など）や避難経路・消防設備などの各種基準を満たす必要があります。
特に共同住宅（マンション）では取得が非常に難しい場合があります。
②用途地域によっては不可
都市計画法上の用途地域によって制限を受けるため、特に住居系の地域ではできない場合が多いです。
逆に商業系の地域などは営業に適していますが、いずれにしても事前調査が必須です。
③工事費用が高額になることも
用途変更・消防設備工事などを行うと数十万〜数百万円の費用になるケースもあり、また工事や手続きに一定の時間が必要なので、営業開始までの準備期間が長引きます。
住宅宿泊事業（民泊新法）のメリット・デメリット
民泊新法のメリット
①行政手続きが旅館業に比べて簡易的
旅館業に比べ手続きのハードルが低く、条件を満たしていれば届出が受理され営業開始できるので、準備期間も短いです。
ただし、自治体によっては実質許可に近い運用を行っている場合もあるので、地域性を事前に調べる必要はあります。
②住宅であれば活用しやすい
住宅を宿泊用に活用する制度趣旨であるため、アパート・戸建てなどでも比較的柔軟に活用できます。
民泊新法のデメリット
①年間180日までしか営業できない
住宅宿泊事業は年間180日以内までという営業日数の制限があり、収益性のデメリットがあります。
しかしながら、営業の稼働日数を大きく伸ばせるかは立地面に大きく左右される点もあります。事実、住宅宿泊事業の年間の平均稼働日数は100日程度、旅館業簡易宿所の平均稼働率は30%程度です。
②住宅としての実態維持が必要
住宅宿泊事業は大前提としてその物件が住宅であることが条件となっており、住宅としての性質を維持しなければならず、一定の制約が課されることになります。
③OTAの掲載などで制限がある
数は多くないですが、旅館業でないと掲載できないOTA（予約サイト）もあります。また、サイトコントローラーの連携や自社予約システムの導入においても住宅宿泊事業だと制限が出ることがあります。
補助金利用時にも旅館業の取得が必須要件となっていることは少なくなく、実務面で想定外の制約を受けることがあります。
結局、どっちがおすすめ？条件別に解説
①とにかく稼働率を高めたい場合→旅館業がおすすめ
- 観光地
- 都市部
- イベント開催地
などは 通年営業のメリットが大きい です。
②のんびりマイペースに副業として活用したい→住宅宿泊事業
- 持ち家を活用したい
- 初期費用は抑えたい
という方に向いています。
③マンションで民泊をしたい→旅館業はほぼ不可
- 共同住宅は用途変更が難しい
- 管理規約でも制限されることが多い
この場合は住宅宿泊事業のほうが現実的です。
④長期的に事業として拡大したい→旅館業
- 複数施設運営を視野に入れる
- 法人化を考えている
といったケースでは旅館業の方がスケールしやすいです。
まとめ：物件の特性と目的で選び方が変わる
旅館業 → 通年営業・高収益・自由度大（ただし許可が難しい）
住宅宿泊事業 → 始めやすい（ただし180日制限）
どちらが「良い」「悪い」ではなく、物件条件・費用・運用体制・収益目標 によって最適解が異なります。
KC行政書士事務所では、民泊や旅館業の許可申請代行を行っています。どちらの許可が取得できるのか分からないという方も親切丁寧にサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。